– Promet nepokretnosti
Ukoliko prvi put kupujete nepokretnost, to može biti veoma složen proces koji zahteva vreme i stručnost, dok u suprotnom posledice mogu biti veoma ozbiljne. Agencija “ProDomo” je tu za vas kako bi vam pojasnila kupoprodajni postupak i obezbedila celokupnu uslugu prilikom kupoprodaje.
– Kako izabrati idealnu nekretninu
Nakon odabira nekretnina koji odgovaraju vašim kriterijumima (www.prodomo.rs), imajte u vidu prednosti i mane starog i novog stana ili kuće. Naime, ukoliko imate nameru da izvršite renoviranje, naš predlog je nekretnina starijeg datuma izgradnje. Ukoliko pak želite da se odmah nakon kupoprodaje uselite, naš predlog je da se pre toga uverite u kvalitet vrata, prozora, instalacija i podova, kao i da uzmete u obzir da stan ili kuća mogu imati skrivenih mana, koje bez stručne pomoći (ProDomo), nećete biti u mogućnosti da uočite. Takodje, prilikom razgledanja stana koji se nalazi u zgradama novijeg datuma, treba obratiti pažnju i na urbanistički plan.
– Služba za katastar nepokretnosti
Sledeci korak predstavlja provera dokumentacije stana ili kuće, odnosno utvrdjivanje vlasništva nekretnine, da li je ista opterećena teretima (hipoteka, plodouživanje i sl.) i da li je nekretnina uknjižena. Vlasnik je u obavezi da vam prezentuje izvod iz lista nepokretnosti kojim dokazuje vlasništvo nad nekretninom. Ukoliko vam navedeni postupak deluje suviše komplikovan, Agencija “ProDomo” će vam obezbediti kompletnu pravnu sigurnost.
– Predugovor
Nakon donošenja odluke o kupovini nekretnine, pristupa se zaključenju predugovora, koji predstavlja neophodan korak prilikom podnošenja zahteva za dobijanje stabenog kredita od poslovne banke. Takodje, kupac prodavcu isplaćuje kaparu koja uglavnom iznosi 10% od kupoprodajne cene, nakon čega se Agenciji isplaćuje ugovorena provizija. Ukoliko nekretninu kupujete iz sopstvenih sredstava i ukoliko prodavcu nije potrebno dodatno vreme kako bi se iselio, zaključenje predugovora nije neophodno, već se odmah pristupa zaključenju kupoprodajnog ugovora.
– Ugovor o kupoprodaji
Predstavlja pravni osnov sticanja vlasništva kupca nad nekretninom, čiji su bitni elementi predmet i cena, bez kojih isti ne moze biti zaključen. Nakon postignute saglasnosti izmedju kupca i prodavca o svim pojedinostima iz navedenog ugovora, solemnizacija (overa) Ugovora o kupoprodaji obavlja se uz prethodno zakazivanje kod nadležnog javnog beležnika, u skladu sa mogućnostima kupca i prodavca. Prodavac se obavezuje da kupcu pruži zaštitu od materijalnih i pravnih nedostataka, da preda ključeve predmetne nekretnine i uvede kupca u posed stana ili kuće, dok je kupac u obavezi da isplati iznos ugovorene kupoprodajne cene.
– Način sticanja vlasništva nad nekretninom
Nakon zaključenja i solemnizacije (overe) kupoprodajnog ugovora izmedju kupca i prodavca kod nadležnog javnog beležnika, kupac podnosi zahtev za upis Službi za katastar nepokretnosti radi promene vlasništva uz koji podnosi 1 (jedan) primerak overenog kupoprodajnog ugovora, zajedno sa dokazima o plaćenim taksama i fotokopijom lične karte, nakon čega Služba za katastar nepokretnosti donosi rešenje kojim se kupac upisuje i postaje vlasnik predmetne nekretnine.
– Poreske obaveze
Porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2,5 procenata od vrednosti nekretnine uglavnom plaća kupac, koji u roku od 10 (deset) dana nakon zaključenja i overe Ugovora o kupoprodaji, podnosi prijavu za plaćanje navedene poreske obaveze. Kupac može biti oslobodjen plaćanja navedenog poreza do 40 m2 ukoliko predmetna nekretnina predstavlja njegovu prvu nepokretnost koju je stekao, a 15 m2 dodatno za svakog člana njegovog domaćinstva. Takodje, ukoliko je kupac stekao nekretninu za koju je platio i PDV, isti moze ostvariti povraćaj navedenog iznosa na ima plaćenog PDV-a do 40 m2, uz dodatnih 15 m2 za svakog člana njegovog domaćinstva.
– Prenos racuna na ime kupca
Nakon zaključenog Ugovora o kupoprodaji, kupac bez prisustva prodavca, može na svoje ime preneti telefonske usluge, komunalne usluge i usluge distribucije električne energije, uz priloženi Ugovor o kupoprodaji koji je prethodno overen. Ukoliko u stanu ili kući ne postoji telefonski priključak, kupac takodje uz navedeni Ugovor podosi zahtev za realizaciju, odnosno uvodjenje telefonske mreže.
Učešće Agencije u postupku kupoprodaje nekretnina
– Agencija za nekretnine “ProDomo” u Trsteniku, za vas vrši proveru dokumentacije stana, kuće, zemljista ili poslovnog prostora koji ste vi izabrali, kako bi proces kupoprodaje bio pravno bezbedan. Dokumentacija koja je neophodna za kupoprodaju svakako predstavlja osnov sticanja nekretnine od strane prodavca (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, rešenje o nasledjivanju i sl.). Agencija za nekretnine “ProDomo” u Trsteniku, nepokretnost koja predstavlja vaš izbor prezentovaće vam sa svim njenim prednostima i nedostacima. Potrebno je istaći da cenu nekretnine odredjuje zakon tržišta, dakle odnos ponude i potražnje nekretnina, a sa kojim parametrima je agent posebno upoznat. Kupcima, koji kupoprodajnu cenu isplaćuju iz sredstava dobijenih stambenim kreditom, cena nekretnine ne sme odstupati od tržišne vrednosti stana ili kuće, jer će prilikom procene vrednosti nekretnine od strane procenitelja poslovne banke, tržišna vrednost biti jedini parametar. Agencija “ProDomo” će u vasem interesu obaviti pregovore sa prodavcem kako bi cena nekretnine bila u skladu sa cenom koju utvrdjuje procenitelj banke, odnosno kako bi cena nekretnine odgovarala tržišnoj vrednosti.
– Ugovor o posredovanju
Zaključenje ugovora o posredovanju izmedju kupca/prodavca i Agencije za nekretnine “ProDomo” u Trsteniku, predstavlja prvobitno zakonsku obavezu Agencije, bez koje ista ne može da preduzima poslove posredovanja u ime kupca/prodavca, dok uz navedeno omogućava i obezbedjuje kupcu/prodavcu pravnu sigurnost, odnosno osiguranje istih kroz kupoprodajni proces. Agencija poslove posredovanja vrši po nalogu klijenata i isključivo u njihovom interesu, a za navedene usluge nakon zaključenja Ugovora o kupoprodaji naplaćuje ugovorenu proviziju. Ugovorom o posredovanju regulisana je obaveza prodavca da Agenciji pruži celokupnu dokumentaciju konkretne nepokretnosti na uvid, kako bi ista mogla da bude prezentovana potencijalnom kupcu, uz isticanje svih informacija relevantnih za proces kupoprodaje.
– Parametri koji odredjuju vrednost nekretnine
Cena nekretnine kako smo ranije naveli predstavlja osnovni element Ugovora o kupoprodaji, bez koga isti ne može postojati, kao i prvi korak u pregovorima izmedju kupca i prodavca. Takodje, od cene nepokretnosti zavisi i visina takse koja se plaća prilikom solemnizacije (overe) Ugovora o kupoprodaji. Na cenu nekretnina utiče više faktora od kojih je prvi i osnovni lokacija nepokretnosti. Nadalje, parametri koji svakako utiču na cenu su godina izgradnje nepokretnosti, stanje (stolarija, sanitarije, funkcionalnost), kao i sprat na kojoj se nalazi nekretnina ako je u pitanju stan. Informacije koje mogu uticati na cenu nekretnine su da li stambena zgrada u kojoj se nalazi stan poseduje lift, položaj stana, struktura i iskorišćenost. Takodje, na cenu ali u najmanjem procentu (3%) utice i to da li stan poseduje centralno grejanje, da li ima priključak za fiksni telefon, parking mesto, rampu za lica sa invaliditetom, kao i to da li se u blizini nalazi vrtić ili škola. Najvišu cenu kvadrata kada su u pitanju stanovi, imaju oni sa manjom kvadraturom, dok stanovi veće kvadrature imaju nižu cenu kvadrata.
Analizom tržišta, procenjeno je da cena kvadrata u Trsteniku iznosi od 350 evra do 700 evra (novogradnja).
